Bereits am 01.01.2023 trat das neue Gesetz zur Auf­tei­lung der Koh­len­di­oxid­kos­ten (CO2KostAufG) in Kraft. Die tat­säch­li­chen Aus­wir­kun­gen des neu­en Geset­zes dürf­ten Ver­mie­ter und Mie­ter jedoch erst kürz­lich im Rah­men der Neben­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2023 zu spü­ren bekom­men haben.

1. Betei­li­gungs­pflicht der Ver­mie­ter an den CO2-Kos­ten der Mieter

a) Gemäß § 5 Abs. 2 CO2KostAufG müs­sen sich Ver­mie­ter bei Wohn­ge­bäu­den nun an den CO2-Kos­ten des Mie­ters beteiligen.

Die­se Kos­ten­tra­gungs­pflicht besteht gem. §§ 6 Abs. 2 i.V.m. 5 Abs. 3 CO2KostAufG auch in Fäl­len der Selbst­ver­sor­gung durch den Mie­ter in Form eines Aus­gleichs­an­spruchs gegen den Ver­mie­ter (§§ 6 Abs. 2, § 8 Abs. 2 CO2KostAufG).

b) Die Höhe der Betei­li­gung rich­tet sich bei Wohn­ge­bäu­den nach dem Effi­zi­enz­grad des Gebäu­des und beträgt zwi­schen 0 und 95 Pro­zent. Aus­schlag­ge­bend ist, wie hoch der CO2 Aus­stoß pro Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che im Jahr ist (vgl. Anla­ge zu §§ 5–7 CO2KostAufG). Dabei ist gem. § 5 Abs. 1 S. 1 und 2 CO2KostAufG die Gesamt­wohn­flä­che oder die Wohn­flä­che der ein­zel­nen ver­mie­te­ten Wohnung(-en) maß­geb­lich, je nach­dem, ob die vermietete(n) Wohnung(en) geson­dert mit Wär­me ver­sorgt wird/werden.

Die Auf­tei­lung der CO2-Kos­ten erfolgt also anhand der fol­gen­den Formel:

Ener­gie­ver­brauch pro Jahr in kWh x Emis­si­ons­fak­tor in kg CO2/kWh / Wohn­flä­che in qm

Je gerin­ger hier­bei der CO2-Aus­stoß des ver­mie­te­ten Gebäu­des bzw. der Woh­nung pro Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che und Jahr ist, des­to gerin­ger ist auch der Anteil des Ver­mie­ters an den CO2-Kosten.

Durch die­se Auf­tei­lung sol­len nach dem Zweck des Geset­zes (§ 1 CO2KostAufG) die Mie­ter zu ener­gie­ef­fi­zi­en­tem Ver­hal­ten und Ver­mie­ter zu Inves­ti­tio­nen in kli­ma­scho­nen­de Hei­zungs­sys­te­me und zu ener­ge­ti­schen Sanie­run­gen ange­reizt werden.

c) Bei Nicht­wohn­ge­bäu­den erfolgt eine hälf­ti­ge Auf­tei­lung der CO2-Kos­ten ohne Berück­sich­ti­gung des Gebäu­de­stan­dards (§ 8 Abs. 1 S. 1 CO2KostAufG), wel­che jedoch im Lau­fe des Jah­res 2025 eben­falls von einem Stu­fen­mo­dell abge­löst wer­den soll (§ 8 Abs. 4 CO2KostAufG).

d) Zu Las­ten des Mie­ters getrof­fe­ne nach­tei­li­ge Ver­ein­ba­run­gen über den Umfang der Betei­li­gung an den CO2 Kos­ten sind gem. § 6 Abs. 1 CO2KostAufG bzw. § 8 Abs. 1 S. 1 CO2KostAufG unwirksam.

2. Aus­wei­sung der CO2 Kos­ten in der Nebenkostenabrechnung

a) Gemäß § 7 CO2KostAufG hat der Ver­mie­ter die auf den Mie­ter ent­fal­len­den CO2-Kos­ten nach § 5 CO2KostAufG zu ermit­teln. Gem. § 7 Abs. 3 CO2KostAufG sind in der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung der auf den Mie­ter ent­fal­len­de Anteil an den Koh­len­di­oxid­kos­ten, die Ein­stu­fung des Gebäu­des oder der Woh­nung im Sin­ne von § 5 Abs. 1 S. 1 oder 2 sowie die Berech­nungs­grund­la­gen aus­zu­wei­sen.

Da eine wei­ter­ge­hen­de Defi­ni­ti­on fehlt, ist frag­lich, wel­che Anga­ben als maß­geb­li­che Berech­nungs­grund­la­gen bei der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung anzu­ge­ben sind. Nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers sol­len die Mie­ter mit den Anga­ben nach­prü­fen kön­nen, ob sich der Ver­mie­ter an den Koh­len­di­oxid­kos­ten ord­nungs­ge­mäß betei­ligt hat (BT-Drs. 20/3172, S. 36). Da die ange­ge­be­nen Daten dem Mie­ter ermög­li­chen sol­len, die Ver­tei­lung der CO2-Kos­ten zu erken­nen und rech­ne­risch nach­zu­prü­fen und auch die Berech­nungs­grund­la­gen expli­zit aus­zu­wei­sen sind, wird die Aus­wei­sung des spe­zi­fi­schen CO2-Aus­sto­ßes der Woh­nung in kg CO2/m²/Jahr wohl nicht aus­rei­chen. Viel­mehr dürf­ten hier wohl die­sel­ben Anfor­de­run­gen zu erfül­len sein, die auch all­ge­mein für die for­mel­le Prüf­fä­hig­keit von Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen gel­ten (Lee, Pra­xis­fra­gen der CO2-Auf­tei­lung im Miet­ver­hält­nis, NZM 2023, 305, 307).

Aus die­sen Grün­den dürf­te zu emp­feh­len sein, dass Ver­mie­ter von Wohn­ge­bäu­den jeden­falls fol­gen­de Anga­ben an den Mie­ter über­mit­teln (NZM 2023, 305, 308):

• Koh­len­di­oxid­kos­ten für das gesam­te Miet­ge­bäu­de unge­kürzt im Abrech­nungs­zeit­raum in EUR
• Koh­len­di­oxid­kos­ten für die Mie­ter­woh­nung unge­kürzt im Abrech­nungs­zeit­raum in EUR
• Koh­len­di­oxid­kos­ten für die Mie­ter­woh­nung gekürzt um Ver­mie­ter­an­teil im Abrech­nungs­zeit­raum in EUR
• Spe­zi­fi­scher Koh­len­di­oxid­aus­stoß für die Woh­nung in kg CO2/m²/Jahr
• Kos­ten­quo­te für den Mie­ter laut Stu­fen­ta­bel­le aus Anl. zu §§ 5–7 CO2KostAufG in Prozent
• Bezugs­flä­che (i.d.R. Wohn­flä­che der ver­mie­te­ten Woh­nung) für die Berech­nung des spe­zi­fi­schen Koh­len­di­oxid­aus­sto­ßes in m² (ggf. mit Erörterung)
• Koh­len­di­oxid­emis­sio­nen gesamt für die Bezugs­flä­che im Abrech­nungs­zeit­raum in kg
• Ener­gie­ge­halt der für die Bezugs­flä­che im Abrech­nungs­zeit­raum gelie­fer­ten bzw. ein­ge­setz­ten Brenn­stoff­men­ge in kWh nebst ggf. erfor­der­li­cher Berech­nungs­grö­ßen dafür (z.B. Lie­fer­men­ge und Heizwert)
• Heiz­wert­be­zo­ge­ner Emis­si­ons­fak­tor in kg CO2/kWh (Erfolgt die Wär­me­lie­fe­rung aus Wär­me­net­zen, die aus meh­re­ren Anla­gen gespeist wer­den [z.B. Fern­wär­me], ist ein ein­heit­li­cher heiz­wert­be­zo­ge­ner Emis­si­ons­fak­tor des gesam­ten Wär­me­net­zes anzu­ge­ben, der die Ein­zel­an­la­gen jeweils antei­lig zur ins­ge­samt ein­ge­speis­ten Wär­me­men­ge abbildet)

b) Nach­dem § 8 Abs. 3 S. 3 CO2KostAufG bezüg­lich der Anfor­de­run­gen an die Neben­kos­ten­ab­rech­nung für Nicht­wohn­ge­bäu­de auf § 7 Abs. 3 und 4 CO2KOstAufG ver­weist, dürf­ten für die­se die obi­gen Aus­füh­run­gen und Anfor­de­run­gen ent­spre­chend gelten.

3. Unter­stüt­zung bei der Ermitt­lung der erfor­der­li­chen Angaben

Die Anga­ben sind umfang­reich und stel­len — jeden­falls auf den ers­ten Blick — für Ver­mie­ter einen nicht uner­heb­li­chen Zusatz­auf­wand dar. Der ers­te „Schock“ dürf­te sich jedoch bei einem Blick auf den gesam­ten Abrech­nungs­vor­gang bezüg­lich der Heiz­kos­ten legen, da den Ver­mie­tern ins­be­son­de­re zwei Tat­sa­chen die Erfül­lung der Anfor­de­run­gen des CO2KostAufG an die Neben­kos­ten­ab­rech­nung erheb­lich erleich­tern dürften:

a) Nach dem Gesetz wer­den näm­lich auch die Ener­gie­lie­fe­ran­ten gem. § 3 CO2KostAufG ver­pflich­tet, die meis­ten der für Ver­mie­ter zur Erstel­lung der Neben­kos­ten­ab­rech­nung erfor­der­li­chen Anga­ben auf ihren Rech­nun­gen aus­zu­wei­sen, sodass die Anga­ben von den Ver­mie­tern über­nom­men wer­den können.

Dies umfasst die fol­gen­den Angaben:

• die Brenn­stoff­emis­sio­nen der Brenn­stoff- oder Wär­me­lie­fe­rung in kg CO2
• den sich nach dem Berech­nungs­ver­fah­ren gemäß § 3 Abs. 2 CO2KostAufG für den jewei­li­gen Zeit­punkt der Lie­fe­rung erge­ben­den Preis­be­stand­teil der Koh­len­di­oxid­kos­ten für die gelie­fer­te oder zur Wär­me­er­zeu­gung ein­ge­setz­te Brennstoffmenge
• den heiz­wert­be­zo­ge­nen Emis­si­ons­fak­tor des gelie­fer­ten oder zur Wär­me­er­zeu­gung ein­ge­setz­ten Brenn­stoffs in kg CO2/kWh
• den Ener­gie­ge­halt der gelie­fer­ten oder zur Wär­me­er­zeu­gung ein­ge­setz­ten Brenn­stoff­men­ge in kWh
• einen Hin­weis auf die in § 6 Ab. 2 und § 8 Abs. 2 gere­gel­ten Erstat­tungs­an­sprü­che des sich selbst mit Wär­me und/oder Warm­was­ser ver­sor­gen­den Mie­ters gegen­über dem Vermieter

b) Des Wei­te­ren stellt das Bun­des­wirt­schafts­mi­nis­te­ri­um auf sei­ner Web­site ein Online-Tool zur Berech­nung und Auf­tei­lung der CO2-Kos­ten zur Ver­fü­gung, in wel­ches die Anga­ben aus der Abrech­nung des Ener­gie­lie­fe­ran­ten ein­ge­tra­gen wer­den können:

(https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/CO2Kostenaufteilung/co2kostenaufteilung.html).

c) Im Ergeb­nis muss der Ver­mie­ter damit letzt­lich „nur“ die aus den Pflicht­an­ga­ben erhal­te­nen Wer­te auf die jewei­li­ge maß­geb­li­che Wohn­flä­chen als Bezugs­grö­ße umrech­nen und anhand der Ein­stu­fung des Wohn­ge­bäu­des auf­tei­len, wofür auch das Online-Tool des Bun­des­wirt­schafts­mi­nis­te­ri­ums genutzt wer­den kann. Ggf. muss noch eine Umrech­nung durch den Ver­mie­ter erfol­gen, falls der Abrech­nungs­zeit­raum des Brenn­stoff- bzw. Wär­me­lie­fe­ran­ten vom miet­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Abrech­nungs­zeit­raum abwei­chen soll­te (§ 5 Abs. 1 S. 5 CO2KostAufG).

4. Rechts­fol­gen bei Nicht­aus­wei­sung der CO2-Kosten

a) Bestimmt der Ver­mie­ter den auf den ein­zel­nen Mie­ter ent­fal­len­den Anteil an den Koh­len­di­oxid­kos­ten nicht oder weist er die gemäß § 7 Abs. 3 erfor­der­li­chen Infor­ma­tio­nen nicht aus, so hat der Mie­ter gem. § 7 Abs. 4 CO2KostAufG das Recht, den gemäß der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung auf ihn ent­fal­len­den Anteil an den Heiz­kos­ten pau­schal um 3 Pro­zent zu kür­zen. Der Kür­zungs­an­spruch soll dabei – im Unter­schied zu ande­ren for­mel­len Feh­lern – fort­be­stehen, auch wenn der Ver­mie­ter inner­halb der Jah­res­frist von § 556 Abs. 3 S. 2 BGB eine for­mell ord­nungs­ge­mä­ße Heiz­kos­ten­ab­rech­nung mit den ent­spre­chen­den Anga­ben ertei­len soll­te (NZM 2023, 305, 309).

b) Da die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung unter jene der for­mel­len Min­dest­an­for­de­run­gen aus § 556 Abs. 3 BGB fällt, die bin­nen Jah­res­en­de dem Mie­ter zur Abrech­nung vor­zu­le­gen sind, dürf­te beson­de­re Vor­sicht gebo­ten sein. Bei den Heiz­kos­ten ist zwar eine Anga­be der Posi­ti­on in der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung unter Ver­weis auf die sepa­ra­te Heiz­kos­ten­ab­rech­nung zuläs­sig; die­se muss aber der Abrech­nung bei­lie­gen. Eine erst nach­träg­li­che, nach Frist­ab­lauf erfolg­te Über­mitt­lung führt dazu, dass hier­aus gel­tend gemach­te Nach­for­de­run­gen aus­ge­schlos­sen sind (MüKo-BGB, 9. Auf­la­ge 2023, § 556 Rn. 77).

Es dürf­te daher die Gefahr bestehen, dass die feh­len­de bzw. unvoll­stän­di­ge Aus­wei­sung der CO2-Kos­ten als Teil der Heiz­kos­ten­ab­rech­nung von der Recht­spre­chung als sog. „For­mel­ler Feh­ler“ der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung i.S.v. § 556 Abs. 3 BGB qua­li­fi­ziert wird (NZM 2023, 305, 309). Damit wären Nach­for­de­run­gen nach Ablauf der Jah­res­frist gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ent­we­der zum Teil oder sogar bezüg­lich der gesam­ten Heiz­kos­ten­ab­rech­nung — die häu­fig einen Groß­teil der Nebenkosten-(nachzahlung) aus­ma­chen dürf­te — aus­ge­schlos­sen, auch wenn die erfor­der­li­chen Anga­ben in einer spä­te­ren Neben­kos­ten­ab­rech­nung ent­hal­ten wären und sich hier­aus eine (höhe­re) Nach­zah­lung erge­ben wür­de. Soweit ersicht­lich, liegt jedoch noch kein Urteil zu die­ser Fra­ge­stel­lung vor.

c) In jedem Fall emp­fiehlt sich es sich des­halb, die oben dar­ge­stell­ten Anfor­de­run­gen des CO2KostAufG bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung voll­stän­dig und inner­halb der Jah­res­frist nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zu erfüllen.

5.   Erstat­tungs­an­sprü­che des sich selbst mit Wär­me und/oder Warm­was­ser ver­sor­gen­den Mie­ters gegen den Vermieter

Gänz­lich anders sind die Aus­wir­kun­gen und der Ablauf, sofern nicht der Ver­mie­ter die Ver­sor­gung der Woh­nung mit Wär­me und/oder Warm­was­ser vor­nimmt und die ent­spre­chen­den Kos­ten über die Neben­kos­ten­ab­rech­nung auf den Mie­ter umge­legt, son­dern der Mie­ter „Selbst­ver­sor­ger“ ist.

Dies dürf­te dann in Betracht kom­men, wenn der Mie­ter bei­spiels­wei­se mit dem Gas­lie­fe­ran­ten oder dem loka­len Wär­me­lie­fe­ran­ten selbst ent­spre­chen­de Ver­trä­ge abge­schlos­sen hat bzw. den lager­fä­hi­gen Brenn­stoff für die Hei­zung (Heiz­öl, Gas, Koh­le) selbst kauft und bezahlt (Lee, Der Erstat­tungs­an­spruch des Mie­ters für CO2-Kos­ten, NZM 2023, 483).

In die­sem Fall trifft den Ver­mie­ter natur­ge­mäß kei­ne Pflicht zur Erstel­lung einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung und damit auch kei­ne Pflicht zur Ein­hal­tung der ent­spre­chen­den Anfor­de­run­gen des CO2KostAufG an diese.

Aller­dings gibt das Gesetz den Mie­tern von Wohn­räu­men in § 6 Abs. 2 CO2KostAufG und den Mie­tern von Nicht­wohn­ge­bäu­den gemäß § 8 Abs. 2 CO2KostAufG die Mög­lich­keit, den CO2-Kos­ten­an­teil des Ver­mie­ters selbst aus den Ihnen vom Ver­sor­ger zur Ver­fü­gung gestell­ten Anga­ben zu berech­nen und inner­halb von 12 Mona­ten ab dem Zeit­punkt des Zugangs der Abrech­nung des Ver­sor­gers in Text­form, also bei­spiels­wei­se per E‑Mail, gegen­über dem Ver­mie­ter gel­tend zu machen.

Des Wei­te­ren wird dem Mie­ter gemäß § 6 Abs. 2 S. 3 bzw. § 8 Abs. 2 Hs. 2 CO2KostAufG das Recht ein­ge­räumt, den Erstat­tungs­be­trag bezüg­lich der vom Ver­mie­ter zu tra­gen­den CO2-Kos­ten im Rah­men der nächs­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu ver­rech­nen, also von einem mög­li­chen Nach­zah­lungs­be­trag abzu­zie­hen. Sofern dies nicht erfolgt, muss der Ver­mie­ter dem Mie­ter sei­nen Anteil an den CO2-Kos­ten spä­tes­tens 12 Mona­te nach der Anzei­ge durch den Mie­ter erstat­ten (§ 6 Abs. 2 S. 4 bzw. § 8 Abs. 2 Hs. 2 CO2KostAufG).

6.   Ergebnis/Ausblick in die Zukunft

Ins­ge­samt dürf­te fest­zu­hal­ten sein, dass dem Ver­mie­ter zwar durch das CO2KostAufG erheb­li­che Pflich­ten im Rah­men der Erstel­lung einer Heiz­kos­ten­ab­rech­nung auf­er­legt wer­den. Die ent­spre­chen­den Ver­pflich­tun­gen dürf­ten jedoch, ins­be­son­de­re durch die Ver­pflich­tung der Ver­sor­ger zur Bereit­stel­lung der Mehr­zahl der erfor­der­li­chen Anga­ben und durch das Berech­nungs-Tool des Bun­des­wirt­schafts­mi­nis­te­ri­ums, ihren „Schre­cken“ verlieren.

Auch dürf­ten sich die durch­schnitt­lich zu erwar­ten­den CO2-Kos­ten der­zeit wohl im Bereich zwi­schen 50 und 100 EUR bewe­gen (NZM 2023, 305, 306f.), wes­halb die wirt­schaft­li­chen Aus­wir­kun­gen des Geset­zes auf Mie­ter und Ver­mie­ter der­zeit über­schau­bar sein dürften.

Es ist zwar damit zu rech­nen, dass die­se CO2-Kos­ten in den nächs­ten Jah­ren, auf­grund der Ori­en­tie­rung am Preis für Emis­si­ons­zer­ti­fi­ka­te ab dem Jahr 2026 (§ 4 Abs. 1 CO2KostAufG), deut­lich anstei­gen dürf­ten. Ob dies jedoch aus­reicht, um Mie­ter tat­säch­lich zu ener­gie­ef­fi­zi­en­tem Ver­hal­ten und Gebäu­de­ei­gen­tü­mer zu – in der Regel äußerst kost­spie­li­gen – Inves­ti­tio­nen in kli­ma­scho­nen­de Hei­zungs­sys­te­me bzw. zu ener­ge­ti­schen Sanie­run­gen anzu­hal­ten, erscheint aus Sicht der Unter­zeich­ner aber eher fraglich.

Ob eine ent­spre­chen­de „Nach­schär­fung“ des Geset­zes im Rah­men der gemäß § 10 CO2KostAufG vor­ge­se­he­nen Eva­lu­ie­rung (alle 2 Jah­re) erfol­gen wird, dürf­te wohl ins­be­son­de­re auch vom Aus­gang der kom­men­den Bun­des­tags­wahl abhängen.

Soll­ten Sie wei­te­re Fra­gen haben oder in einer Ange­le­gen­heit hier­zu wei­te­ren Rat benö­ti­gen, ste­hen wir Ihnen ger­ne zur Verfügung.

Samu­el Pan­gerl                            Dr. Vic­tor Eibl
Rechts­an­walt                                Rechtsanwalt